kiki 我的东东

持有型物业的多重价值空间
作者:《中国不动产》杂志   焦点   2008-11-1

前言：2008年6月20日，由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与商业地产万里行组委会联合在北京清华大学举办了“持有型物业的多重价值空间”高端论坛，来自全国各地的专委会会员单位高层人员和中国商业地产目前的主力开发企业高层30余人齐聚一堂，就中国商业地产目前发展阶段所出现的持有型物业的多重价值展开了热烈的研讨。摘录精彩观点，供读者参考！持有型物业的多重价值空间
导语：我们知道，在国外，很多开发商更看重的是长期利益，他们会通过长期持有物业，使物业持续增值，这样获得的回报会大大高于开发后马上卖掉的收益。当中国的商业地产进入产权销售的初级阶段，作为不可再生资源的房地产开发的母体——土地尤其是城市商业核心土地资源越来越少的时候，作为开发企业要长久、持续的得以发展，商业地产的产权销售应不是上上之策。
融科智地资产管理公司的核心任务是将持有型资产通过不动产投资信托基金(即REITs)间接地推向资本市场；任志强表示，随着开发规模的扩大，华远地产考虑增加持有型物业在公司收益中的比例，为公司带来稳定的投资回报和现金流入；世茂集团华北区域总裁宋垚也毫不避讳，认为星级酒店、写字楼等持有型物业地块将是今后世茂在京找地的方向。
进入主要问题期
中国商业地产发展速度非常快，主要还是外延的扩张，是数量的扩张，也是规模的扩张。中国目前的商业用房面积已达人均5平方米，甚至7平方米，多的达到9平方米，超过了最发达国家，商业最繁华的国家。
近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等变种，已经逐渐受到冷落。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。
中国目前的商业地产，很多是非商业，这种非商业的建筑有着先天的缺陷，很多根本不适合做商业，包括很多不适合做餐饮的做了餐饮，对社区、对居民区造成很大的影响，严重一点说就是污染。
很多商业地产的质量比较低。大型商业设施最少是四个门，在设计商业地产项目的时候，这些基本的理念没有设计进去，很粗放。
商业地产的开发、管理、运营三者严重脱节。建设者不管运营，运营者不管管理。很多商业地产项目的开发不知道最终客户的需求、业主的需求，等项目建成后，管理者才招商进场，管理者和建筑者是没有沟通的，业主和这两者也是没有沟通的，这些商业地产项目存在着非常大的先天性的缺陷。
目前商业地产存在的问题也是有目共睹。缺少和城市规划的衔接和配套，很多商业项目与这个城市的总体规划、总体格局、总体布局、总体格调根本就不搭调；缺少和与所在地区交通停车场这些必要公共设施的衔接；与整个城市的建筑、空间布局的和谐不衔接，单个项目光彩亮丽，等叠加在一起，成为一个建筑群以后，就是一个乱七八糟的建筑堆集。
中国商业地产的量已经足够大，目前面临的就是要从量到质，从数量的扩张，数量的增长，到质量、功能的全面提升，还有它外观和内在的全面优化。
商业地产就是财富
商业地产应该是最有价值的一种财富的象征，是一个国家的财富，一个城市的财富，一个企业的财富。如果你是私营企业，可能是你私人巨大的财富。但前提是需要整体的持有和整体运营与管理。
目前很多国家的商业设施已经成为旅游景点，或者成为国家标志性的建筑。商业地产不仅是商场、会展中心、五星级酒店、大的卖场，几乎最有价值、最有影响力、最能吸引人注意力的就是这种标志性的商业地产。
怎么把城市标志性的商业地产项目变成永久性的财富，变成可以无限增值，这需要百年大计，甚至千年大计。
在商业地产的发展过程中，必须贯彻落实科学发展观，才能具备未来财富的发展前景。
政策方面存在空白
按照国家的政策，商业用地可能是时间最短的。当《物权法》出台以后，住宅的产权关系得到了明晰。
中国是政策市场，是国务院制定政策。政策制定以后，包括各部委，包括协会都需要执行政策，而商业地产的开发的土地问题、使用期的问题，目前还没有明确的政策规定。
就中国目前商业地产的开发、管理、运营甚至商业物业的持有而言，国家没有专门专项的政策，究竟商业地产现在要多大的规模，要建设成什么样的地产形式，大型商业设施的具体要求、商业物业持有的具体要求等等，国家的法律还是空白。
持有物业价值新观
商业物业是投资产品，非常市场化，和住宅有区别。开发商开发的商业地产要不要持有，这是企业行为，可以持有，也可以不持有，但持有物业的价值凸显明显。
通过持有商业物业运作，可以加深、加快、加速周边物业的升值。如果作为一个普通住宅，可能是算术级增长，如果有商业介入，就是几何数增长。通过商业的运作可以加快物业的升值。
作为一个商业物业，可以享受到以租金为收入为主要来源的现金流收益。通过挖掘营运模式，在现金流上就可以得到充分的反映。
作为一个企业来说，如果有一种长期发展的目标，商业地产可以在短暂时候内树立良好的企业形象，不管中端消费、低端消费、高端消费，都能找到他们的需求，就可以提升企业的知名度。
持有物业需求点
持有型物业都有比较稳定的收入来源，就是金融风暴，也会有一定的抵抗力。
做大型商业持有型物业，首先要考虑资金实力和长期打算经营的问题。前三年也许就是亏损期，一定要有心理准备，一定要有很强的资金实力。
设计商业物业的时候，一定要了解这个物业的价值所在，给消费者、市场存在的价值、存在的意义是什么等，就是通常所说的主题定位问题。
一定要有很好的运营管理能力，关键点有良好的运营团队，运营团队包括既要懂得房地产相关的专业知识，一些景观设计、动线设计，同时知道各类品牌对物业的需求。
被动持有物业的尴尬
很多商业地产开发企业从被动持有到主动持有，从销售型走向持有型物业，总体而言，主动持有和被动持有是中国商业地产面临的一个现象。
有些持有型物业是被动的，不是很主动的持有。因为很多政府部门要求必须做什么，特别是一些三线城市的项目，政府就要求做什么样的物业，必须达到什么样的高度，对开发商来说确实挺难受的，因为政府要求的这些东西，和整体的物业有很大的差距，也不会考虑开发商开发商业地产的风险性。
被动持有，实际上是中国商业地产开发的一大特色，政府主导型目前占的比例还不小。
告诫持有物业
一个有实力的住宅开发商，做商业地产根本就不具备实力。商业地产不是穷人能做的，做住宅地产是富人的时候，做商业地产可能就是穷人。
商业地产的困难就在于实力不够，做商业地产不是一般实力的人能做的，但是只要有实力，做商业地产的风险相对就比较小，在短期时间内风险比较大。
目前商业地产开发失败多于成功，一个是老板的原因，一个是实力，还有一个就是团队。目前普遍缺乏商业地产开发、顾问、管理、运营的实力团队，甚至非常缺乏。
持有物业渐成主流
就目前而言，持有型物业逐渐成为房地产开发的主流产品，并成为诸多开发商的共识，大有将持有型物业进行到底，并将长期持有物业，让物业得到持续升值的信心。目前中国很多很多地产上市公司开始经营持有型物业，主要通过整体运营的方式实现物业整体升值，而这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。
另外，通过推出一些房地产证券化产品，让国内的投资者有更多的选择，也可以把资金恰当地导向到一些需要发展的地方，就可以解决目前部分产业需要资金和大量资金没有出路的局面，这样也可以让国内投资者参与和持有当地大型商业性房地产项目的机会。故此，受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”。
编后语：
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会成立后，根据会员的建议，专委会将每月举办行业封闭式高端论坛与会员联谊交流会，主要针对行业的焦点热点话题进行研讨，并邀请相关政府官员和行业知名人士到场，实现互动交流，探讨合作与发展。
——《中国不动产》杂志

中国庞大的外汇储备是中国人民辛勤劳动的结晶，随着中国国力的增强，有了主动投资的意识，成立了ＣＩＣ中国投资公司．只是这支杀入资本主义大本营的新军投资收益实在是惨烈．
先看中投2007年的几次国际投资，先用三十亿美元投资了美国黑石集团，后用五十亿美元投资摩根斯丹利－－美国第二大投资银行，却根本不参与运营！也就是说投了八十个亿，却无法过问任何事项，制定任何投资决定．这两次购买之后两家美国公司就股价崩盘，狂降７０％～中投损失惨重.
再看2008年,今年早些时候又往美国ＭＯＮＥＹ　ＭＡＲＫＥＴ　ＦＵＮＤ投入了大约６０亿美元．分别是21亿美元投资于Invesco Aim Liquid Assets Portfolio；23亿美元投资摩根大通主要货币市场基金；15亿美元投资德意志资产管理公司的DWS Money Market Trust。
中投下属的stable investment,在２００８九月一日公布的通告中是Reserve Primary Fund的第一大股东．而Reserve Primary Fund因投资了如今臭名昭著李曼兄弟集团,10月13号公布目前面临清算的命运．一个收益仅为4.74%的基金却面临清算,冻结了中投如此多的现金.
可以看出中投的投资是走的稳健路线, 投资的都是收益极低的品种…按道理说, 这类品种应该也是风险极低的才对,而且应该是经济不安时期的好投资. 因为其抗风险能力.  可是这样一样收益仅4%—差不多只有澳洲活期利息一半回报的投资, 却被冻结, 面临清算.
清算是怎么回事,大家都清楚. 如果说之前投资黑石等的亏损70%只是浮亏,那么清算可真的是损失重大.
10月15号中投发表了声明,声明自己是PRIMARY FUND的债权人而非投资者,强调自己在9月16号之前提出了赎回要求,并且声称有PRIMARY FUND的书面保证退回本金+息. 可是PRIMARY FUND对外发表的公告却是把中投视作普通投资者, 和其它投资者一样同样清算时分配退回的金额.  十月份PRIMARY FUND接受外媒采访时也拒绝确认中投是否在破产保护生效前提出过赎回.  目前中投请律师在交涉此事, 可见双方有争议, 而拥有裁决权的仍然是美国的机构…
更好笑的是,美国《华尔街日报》17日发表文章称在世界各大主权投资者中，中国其实是最精明的一个。并特别指出中投目前在美国的投资亏损加在一起也不过130亿美元多一点(没写是200亿中亏损130亿)，和中国1.9万亿美元外汇储备比起来仅占0.5%左右。鼓励中国继续往美国扔钱……

又一个利空, 什么都没干就花去了救市计划的10%给自己当奖金, 肯定会引起市场信心下降. 今天周日,听到这消息估计明天股市又要跌了……………..
美国政府动用7,000亿美元（约5.4万亿港元）拯救金融业，一众华尔街银行受惠，但英国《卫报》披露，这批大行向员工发放高达700亿美元（约 5,447亿港元）的薪金和花红，相当于救市行动资金的1成。英国伦敦的金融业也不遑多让，金额高达160亿英镑（约2,145亿港元），势将再次引起公 众不满。
华府花巨额拯救高盛、花旗集团等大行时，表明要限制高层员工不可享有“黄金降落伞”式的丰厚报酬，但近期银行披露对员工的薪酬计划，显示银行在薪酬、离职补偿和花红方面的开支，似乎与投资者蒙受的损失毫无关系。
大摩出薪800亿高出市值
以摩根士丹利为例，年初累积至上周的薪津总额为107亿美元（约833亿港元），比银行市值还要高，按账面计员工可合资买下大摩。刚接受华府250亿美 元（约1,946亿港元）注资的花旗，于本年首9个月内累积了259亿美元（约2,016亿港元）的薪酬支出，高盛和美林证券的薪酬总额也超过100亿美 元（约778亿港元），后者于上季更上升76%。
英国于过去的财政年度内，金融业从业员的薪酬总额亦高达160亿英镑，水平竟与去年相若。政府数字显示，2003年金融业的花红水平仅为50亿英镑（约671亿港元），但该数字于过去5年内已上升超过两倍。
危机当前美英大行续腐化
英国金融从业员虽多达100万人，但巨额花红主要集中在高层身上，他们的薪酬通常高达几百万英镑甚至更多。以巴克莱银行主席戴蒙德为例，去年的底薪为 25万英镑（约335万港元），但若纳入花红和期权后，实际的薪酬数字则高达1,800万英镑（约2.4亿港元）。工会代表辛普森指出，这是英国金融业花 红制度腐化的明证，促请当局改善。

克鲁格曼现任美国普林斯顿大学教授，被人称为经济学鬼才。他在17日接受美国经济杂志《财富》的采访时就美国当前经济状况发表了自己的看法。他说，因经济衰退日本经济在10年时间内都未完全恢复元气，“我很担心这种情况在美国发生，估计2010年中期美国经济能够复苏”，源于美国的次贷危机使美国经济陷入停滞，这种状况将长期持续。
在题为《金钱换垃圾》的文章中，克鲁格曼认为此次金融危机的发展可分成四步。第一，住房市场泡沫破裂使拖欠贷款和丧失赎回权的案例激增，继而使抵押支持债券的价格暴跌。第二，金融交易亏损使众多金融机构所持资本相对于它们的债务而言太少。泡沫时期大家都欠下巨额债务，资本短缺变得尤其严重。第三，资本短缺，致使金融机构不能或不愿提供经济运行所需要的信贷。第四，金融机构一直试图以出售包括抵押支持债券在内的资产方式减少债务，但这导致资产贬值，令财务状况变得更糟。这种恶性循环就是一些人所说的“去杠杆化悖论”。
克鲁格曼说，保尔森的救市计划是直接从危机的第四步入手。但他认为，即使恶性循环得到遏制，金融体系仍然会面临资本短缺。除非联邦政府为它所购买的资产支付远高于市值的价格，让金融机构及其股东和高级管理人员捡个大便宜，而由纳税人承担代价，否则，金融体系仍然会因为资本短缺而陷入瘫痪。
他认为，从这次危机的成因看，政府似乎应该从第二步、而不是第四步入手进行干预：金融体系需要更多资本。克鲁格曼同时指出，如果政府准备向金融机构提供资本，它应该得到出资方有权得到的东西，即所有权。这样，如救市计划奏效，收益不会全归最初把事情搞砸的那些人。
此文发表于美国7000亿救市计划正式出台之前。克鲁格曼曾呼吁美国国会认真修改布什政府提出的救市计划，让它成为能解决真正问题的计划。他说，如果救市计划按现在的样子获得通过，不太遥远的将来我们都会后悔不已。
据悉，《财富》杂志曾预计，与住宅抵押出借相联系的证券业损失额将增至1万亿美元。华尔街曾预计，次贷危机的损失总额将达4000亿美元至5000 亿美元。克鲁格曼教授表示，为了防止金融机构出现问题，美国政府应避免投入大规模救济资金。就摩根大通收购贝尔斯通一事，克鲁格曼表示，不能使用这样的方法来解决今后出现的大问题，政府用预算资金购买金融机构后，要适时将其卖出。
据悉，克鲁格曼教授近日在自己的博客中称，美国有可能进入零利息时代，他说：“美联储不断降低利息，但市场利息并没有下降，美国施行零利息政策的可能性很高。”

近日流传很广的一篇文章:
对金融危机最普遍的官方解释是次贷问题，然而次贷总共不过几千亿，而美国政府救市资金早已到了万亿以上，为什么危机还是看不到头？有文章指出危机的根源是 金融机构采用“杠杆”交易；另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期（Credit Default Swap, CDS）。那么，次贷，杠杆和CDS之间究竟是什么关系？它们之间通过什么样的相互作用产生了今天的金融危机？在众多的金融危机分析文章中，始终没有看到 对这些问题的简单明了的解释。本文试图通过自己的理解为这些问题提供一个答案，为通俗易懂起见，我们使用了几个假想的例子。有不恰当之处欢迎批评讨论。
一。杠杆。目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A 以 30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。反过来，假如投 资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。
二。CDS合同。由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不运行进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险 就叫CDS。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么 样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可 以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立 即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多 不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。
三。CDS市场。B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDS卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B 想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。这样一来，CDS就像股票一样流到了金 融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一 下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20 亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的抄，现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。
四。次贷。上面 A,B,C,D,E,F….都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来 自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来 只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8％－9％以上，凭他们 自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险 生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。
五。次贷危机。房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路 的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了 C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了 100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％到2％的违约率。每个违约要支付50亿的保 险金，总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G 濒临倒闭。
六。金融危机。如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A 赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,…,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,…,A20一 起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,…,A20的保 险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。
七。美元危机。上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10％的违约，那么就有6万亿的违约CDS。这个数 字是300亿的200倍。如果说美国政府收购价值300亿的CDS之后要赔出1000 亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国政府就要赔出20万亿。如果不赔，就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。无论采取什么措施，美元大 贬值已经不可避免。
以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。

2007年底至2008年六月, 澳洲通胀, 超市食品价格升，油价升，政府开始监督超市价格，WOOLWORTHS青菜便宜但蛋奶制品价格上扬，人们支出减少，饭馆营业额下降超市营业额上升。失业率持续新低,物价上扬,悉尼房价房价变动分区, 悉尼CITY 12公里内区域价格上扬,但西部南部下降. 新屋多西北区域房价降.南部海边房降。大型HOUSE百万豪宅价格降。各区上市房子都较去年多。但除AUBURN等MORTGAGE紧张区域并未大幅下降。BURWOOD，CAMPSIE逆市上扬。房市变动符合澳洲房市自87年来的增长热点变换规律，未来增长点可以预料。 RBA九次增息, 澳币与金币同步上扬,澳币对人民币6.7,对美元接近1:1
2008年7-8月,商业活动减少,失业率上升,支出减少,信心降低, 发现英国欧洲几家银行联手抛售澳币。澳币对人民币一度落到5。5后企稳。RBA九月,十月二次降息,十月降息达1%. 澳币对美元从将近1:1直落0.68。两日内新失业率出炉，自九月4。1增长到4。3，澳币持续探底对人民币4。53，股市黑色星期五。 goldbullion动作多，金价大幅上扬, 700点至900点。

十月份,摩根士丹利发表报告说,中国地产将崩溃! 而仅仅几天之前,摩根斯坦利大中华区首席经济学家王庆在9月2日发表的报告中表明“中国楼市根本不存在泡沫。”在10月4日接受凤凰台采访中, 王庆的解释是：房屋价格相对家庭收入，从1997年以来下滑显著。总体来看，房屋购买能力从2003年以来都处于稳定的水平，房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。
“摩根士丹利长期看好中国房地产市场。”9月10日，摩根士丹利中国区CEO孙玮在上海参加活动时同样表示。孙玮强调，尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条，但摩根斯坦利还会继续加强这方面的业务，大摩还将计划拿出15亿美元长线战略投资内地楼市。
那么,
是什么让摩根士丹利高调发表与摩根士丹利中国区CEO及首席经济学家的言论完全相反的”中国地产将崩溃”预言?
不由让人想起, 上次中国股市暴跌前,国外各个电视杂志新闻铺天盖地是多少多少亿外资撤离中国的新闻,哪个什么人士又发表了讲话,担忧啊, 让大家赶快撤啊…..他们撤之前怎么不说哩?说的时候都是他们高位赚够了,套现了,要让市场跌下去再赚一次的时候…
在中国的力量不够操控整个市场,便开始高调唱空,媒体攻势.
这次似乎又是上次事件的重演，摩根高位抛售了上海的一部分物业，然后又开始高调唱空。
有的人喜欢拿BEIJING,SHANGHAI,深圳这有限的三四个城市的房子作为整个中国房价的代表.
可是中国那么多城市,这几个城市的面积才占了中国的一丁丁点~ 这几个城市的房子数量才占了中国房产数量的百分之多少? 而这几个城市房价却是边上城市的多少倍?
这几个城市有下调没什么好奇怪的,因为基数非常高. 而当地居民的收入也没有高出边上城市那么多倍.
在用CITY CENTRE为模式发展的国家中,往往在经济不好的时候,这类金融中心,发达区域是房价最容易下跌的地区!!
为什么??想想澳洲的贷款政策. 在澳洲这样一个相对成熟的市场, 想想那特别对待政策设立的原因.那对发达市中心贷款60平米的限制,80%总额的限制. 想想风险,商业受的影响, 造成这类地区房价高于周边地区的原因.
记得有一份报告是分析国内各城市的收入,CONSUMPTION,还有房价的,列出了国内目前房价性价最高的城市。
我只记得第一名是长沙，二三名也是省会城市但忘记具体哪个了。
看看澳洲房市自一九八几年到现在的数据，澳洲房市也有过像今天的中国一样非常高成长的时期。也有过调整，都是正常的。有升有降。中国现在正处在高速发展的时期，个人觉得中国正在重复如今的资本主义发达国家曾JING过的道路。
那么,中国,还有澳洲,会面临美国那样的房价大跳水吗?
KIKI 觉得不会.
美国这次的危机和一直以来的制度甚至是法律不无关系.
美国的人发现房价下跌， 觉得供房没意思， 直接把钥匙还掉给LENDERS就可以了。所以大家一窝蜂都去退房，银行和政府都亏得底朝天。后果? 光看破产的…….数家美国银行破产, 甚至连大量购买了美国国债的冰岛政策也说要破产了. 而幸存下来的金融公司?投行?好不到哪去.
数家美国投行放弃原有业务,申请转变为零售银行.小金融公司被卖,被并购.
而在中国和澳洲,政策完全不同.并不能因为房价下跌就交回钥匙免除债务. 哪怕破产, 破产后的收入仍要用来支付欠款,这从很大程度上鼓励了更负责的消费者行为并降低了银行的风险.
有的人说, 美国的房价只要1美元了~!美国房价好便宜. 可是,美国并不是今年才有1美元房子的啊!
就像上面说的, 这几个国家的政策和制度是不同的.
首先, 美国的房产税要高多了.
其次, 美国的发展模式和大部分欧洲国家,中国,澳洲都不一样. 这要从美国地产发展中的SUBURB发展模式说起. 也和美国有的城市就业完全靠当地一二个大企业直接相关.
然后, 法律. 交钥匙即可免债. 房价跌便退房. 在美国一块钱甚至完全不要钱的房子远不是今年才有.  对没在美国生活过的人可能无法想象, 可是早在很久以前美国就有相关的CASE LAW, 住在房子里为房子交税多少年便可合法成为拥有者.为什么?还是那句话, 和上一点中提到的美国发展模式有关.
最后, 次贷,不负责任的次贷. 最后一根稻草.
由于交钥匙可免债, 大家看房价下跌直接交钥匙退房, 银行承受损失. […]

- Market loses 8.3%
- Stocks dive about 16% for the week, worst since 1987
- Value of ASX200 falls below $1 trillion
- $600 billion wiped out in past year
The stock market recorded its biggest one-day loss ever, dragging the value of the main share index below $1 trillion.
虽然各大央行联手降息,但澳洲央行一次降息1%超出了之前所有经济学家的预测, 越来越多人开始认为这次的危机BI之前预想的更为深远和严重, 再加上今日出炉的4.3%失业率, 澳洲股市今日大挫,21年来的WORST DAY.

据2008年10月10日《The Age》报道，由于全球金融危机，经济增长衰退加上失业率开始上升，陆克文总理表示可能会削减移民的配额。
 
他警告，今年五月份推出的联邦预算中2008/09财年190,300移民的配额将无法完成，澳洲将根据经济状况作出相应的调整。在去年的预算移民配额 中，135,000名是为了满足特殊技能的需求而非满足当地的普通技术人才需要，而随着经济放缓，失业率上升到最近的4.3%，澳洲对劳工的需求将出现下 降。
 
移民部长Chris Evans也表示，当失业率很低时，澳洲可以展开大规模的移民计划，也容易获得成功，但劳工需求下降时，移民人数也将相应减少。
 
目前想到的可能影响: 劳工需求减少导致吸收的移民减少,
而一但移民额度减少,留学生可能会减少.
如果出现大量减少情况, 房屋空置上升则投资房回报下降.

美国次贷危机造成全球投资信心下降, 澳洲有从之前的通货膨胀转型之势. 在澳洲央行破格降息1%之后(先前估计为0.25-0.5%), 当日晚便传出几大央行决定紧跟的消息, 8日全球主要经济体的七大央行一起下调基准利率0.5个百分点.展现决心.
全球主要央行正在努力避免重犯前人在大萧条时期之前的错误。减息有助于抵消银行不愿互相拆借导致的信贷紧缩不利局面，也降低了央行自身向金融体系提供不断增加的贷款的利率。
消息公布后，欧洲三大股指英国富时、法国CAC、德国DAX在盘中奋力呈现一波反弹之后继续走弱，盘终悉数告跌。显示市场仍然对经济没有信心。